来源：财经天下周刊

　　楼市相继解绑，售楼处急切盼望着购房人的回归。然而，至少短期来看，政策的暖风效应还没来得那么快。与此同时，调控的力度和边界也成为业界关注的重点，房住不炒始终是核心。如何有效的促进房地产市场健康发展，这是留给地方的新问题。

　　撰文 / 李逗

　　从今年1月份以来，楼市调控松绑的政策，开始对外不断地吹暖风，最早多集中于三四线市场，但进入二季度以来，各地发布不同程度松绑房地产调控政策，风刮的尤其猛烈。

　　最近一段时间，房地产调控政策的发布，到了一个罕见的爆发期。中原地产研究院统计显示，截至5月20日，已经有超过56座城发布政策，包括无锡、苏州、长沙、杭州等重点二线城市，也加入调控大军。全国楼市调控次数高达290次，算下来平均一天两次的调控节奏。

　　而在上周五（5月20日），央行也急忙下了一场“及时雨”，五年期LPR利率罕见下调了15个基点，这让购房人的按揭贷款压力进一步减轻。

　　制定出这些调控政策，地方也是用了很。一方面，“房住不炒”的核心不能动摇，但另一方面，楼市也需要新的增长。

　　为了吸引更多买房人冲进售楼处，各地绞尽脑汁的推出了很多创新性的调控方式，比如超20座城市推出二孩以上家庭可以多拥有一张房票，还有城市开始给在校大学生们提前发房票补贴，甚至还把购房人的年龄拓展到70岁。

　　然而，市场信心真的能迅速恢复么？从2021年10月央行首提“两个维护”（维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益）算起，本轮房地产救市周期已超过8个月。一番调控政策密集发布后，售楼处还在等待购房人群的回归。

　　房子卖不动了？

　　作为首个放开限购的省会城市，郑州的调控信号和效果，成为大家关注的重点。

　　2022年2月11日，5家河南房企的郑州负责人们，受邀来到了河南省住建厅，进行了一次探讨会议。会议目的直接了当——摸底郑州楼市的现状，解决当前的难题。

　　前来开会的5家房企，分别是建业地产、正商集团、碧桂园、万科和永威置业。长期以来，他们都是郑州楼市的销售主力军。但在去年，即使是写救助信的本地企业建业地产，也没顶得住楼市下行的这波巨浪。

　　前来开会的开发商们，都忍不住大吐苦水。有人直言希望整治市场上首付分期乱象，有人则提出二手房交易税制过高。

　　过去的2021年里，郑州市场经历了“7·20”暴雨、半年内零星新冠肺炎疫情反复，再叠加房地产行业整体下行，销售市场一片惨淡。售楼处的项目售价也一跌再跌，从降低1000元左右再到4000元左右。直到大家最终发现，降价真的解决不了问题了。

　　2021年，郑州住宅市场供应与成交规模同比萎缩了近3成，创近5年最低。自今年2月份以来，郑州市领导留言板上开始频繁出现对开发商“恶意降价”的投诉。

　　这场会议4天过后，相关负责人也坦言，“郑州房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题”。没过多久，郑州就打响了全国第一个全面放开限购限贷的第一枪。市场需要振奋人心的消息。

　　接下来的两个月里，郑州楼市几乎用遍了调控手段中能用的各项工具。3月1号发布的18条“救市”措施中，涵盖了人、地、钱等要素，取消“认房又认贷”，同时，重新启动去库存利器——棚改货币化安置。力度之大，在近年来的一二线城市调控中实属罕见。但实际效果，难说取得了巨大突破。

　　郑州本土房企人士王帅表示，“3月份新政出来后，部分项目打折促销力度很大，并且之前的各种限制也减少了，这段时间入市的购房人，主要是刚需为主。但不可否认的是，大量客户在等待，在观望，不敢贸然入市。”

　　王帅是郑州一家闽系房企的市场研究人员，销售成绩不理想的情况下，郑州当地许多房企面临着生存挑战。王帅所在的公司，也未能躲过裁员危机，“年末裁员25%后，最近一段时间又开始了新的裁员降薪。”王帅感叹道，“行业风雨飘零，不知道我们这些从业者还能坚持多久。”

　　对于目前郑州市场的销售困境，王帅并不觉得在意料之外，“大量的库存，让客户没有很强的紧迫性去进行购买，而企业被迫拉长开发周期，由于资金成本的压力，又要加快周转，就要以价换量，造成的结果是，购房人买的越晚，反而越便宜。”

　　当地相关部门已经在想办法为房企纾困解难。就在几天之前，建业地产旗下投资额达60亿元的文旅项目——只有河南的51%股权，以及建业电影小镇的90%股权，最终卖给了本地的一家国企河南文投。然而，遇到经营麻烦的又何止是建业一家，很多本土房企，如名门地产等，都有不同程度的困难。

　　一位河南本地房企向《财经天下》周刊透露，“之前河南当地曾明确表态，要支持相关部门对康桥地产的相关欠款，但后来问了康桥的朋友，目前还没有具体实施。”

　　一些数据证明，政策发布的最初1个月对市场的影响最为有成效。比如郑州3月新房成交量环比2月增加了53.07%，二手房成交量环比增加57%。但到了4月份，疫情的反复，以及销售市场的持续下行，新房和二手房又开始下滑。

　　很多人把郑州4月份销售走低的原因，归结于受疫情影响。但王帅并不完全认同，他觉得，即便是没疫情，郑州市场短时间可能也起不来，“2016年的郑州集中拆迁，造成了需求前置，大量客户在2016-2017年成交，之后市场就一直在走下坡路。由于集中拆迁，土地集中供应，目前存量已经到2年以上的去化周期，而这还只是显性库存，也就是预售库存。”

　　有业内人士认为，这种市场销售的相对低迷，不单单只是郑州一地，而是几乎所有二三线城市要正视的挑战。比如，从去年9月开始，杭州每月的二手房成交量，都低于5000套。这种情况，已经延续了8个月之久，而与此同时，法拍房的挂牌数据却创下了历史新高。

　　在刚刚过去的“五一”假期，房企的营销活动数量、规模以及折扣力度较之前都有提升，TOP30房企中超6成推出了区域和集团层面的营销活动，包括折扣、特价房和全民营销返佣金等。

　　然而，数据也不那么乐观。据研报，受区域疫情和防控政策的影响，今年“五一”期间，50个重点监测城市累计成交面积同比下降80%，二线和三四线城市全面下行，同比和环比跌幅均在六成以上。

　　花式松绑限购限售

　　楼市陷入低迷，鼓励性的购房措施开始相继出台。

　　只不过，从1月份到3月份期间，很多调控政策都是相当克制的。比如，即使是放松首付，也只是放松公积金贷款首付。就算放松购房资格，也是放在二套购房需求上等进行微小的松动。

　　一家苏州区域的房企投拓负责人也直言，“苏州政策出得很克制，一个月就出了三次调控，这直接影响了苏州首轮土拍的拍卖积极性。”

　　在这之前，苏州市场首轮土拍不是没有对房企释放出过暖意，但在房企拿地人士看来，这些政策的实际效果相对有限，“降低保证金比例，土地款节奏之类的规定，对房企缓解资金压力来说，推动作用不太大。缓解房企的资金压力主要靠销售，但现在销售数据不太好，回款较差。”

　　到了4月底，关于松绑政策，地方政府收到了一针“强心剂”。终于不再“扭扭捏捏”，一些强二线城市如杭州，成都，南京，武汉等相继加入到调控松绑的阵营。

　　实际上，限购政策的出台，最早要追溯到2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。再往后，限购政策不断优化、细化，最终成为全国市场的调控风向。

　　而与以往调控政策的放松不同，对比之前的调控力度，2022年的楼市政策出台得依旧谨慎。

　　以2008年为例，先是金融方面开始大放松，从2008年9月启动降息降准周期，4个月内5次降息，一年期贷款利率从7.47%下调至2008年12月的5.31%；税收上，允许首次购买90平米以下普通住房的，契税税率下调至1%，免征印花税、土增税；个人销售2年以上的普通住宅免征营业税等等，政策不断加码逐步推进。

　　当时的楼市冰冻只持续了半年，便开始迅速回暖。相较之下，尽管2022年的各地调控政策频出，但房住不炒仍是大前提，各地都在摸索前行，“既怕它没有起色，又怕它起得过猛”。这也反映了本轮调控的主基调。既要体现为促进市场交易的活跃，也体现为要防范借政策放松而进行的炒作。这也要求各地在放宽调控政策时，不能一刀切地取消所有购房限制。南京就曾在5月20日出现了楼市调控“一日游”的现象，本质上是对于调整边界的摸索。

　　一个新的特征是，基于定向松绑多孩家庭、增加限购套数以刺激购房需求等一系列限购松绑措施，成为不少二三线城市共同的政策发力点。

　　最先引起市场讨论的，是以往被称为调控“模范生”的长沙。

　　5月11日，长沙出台了一个非常特别的政策：出租后的房产将不计入到家庭总套数的限制中，打通了租赁和购房的需求，形成了一个十分具有“长沙特色”的调控政策。

　　长沙向南千里之外的无锡，也在5月13日发文提出：凡是在滨湖就读且无房的在校大学生，凭学校出具的在读证明等即可在滨湖区购买一套新房。这意味着，无锡直接将7.4万张房票，发给了在校大学生，而这也是近两年罕见的将房票和在校大学生绑定的案例。

　　其中，最引人关注且范围最广的，还是将人口政策和楼市结合在了一起。据《财经天下》周刊不完全统计，包括南京、苏州、东莞、无锡、扬州等在内的超20座城市，都通过定向松绑多孩家庭买房的方式，刺激购房需求。

　　比如，5月15日，杭州提出的三孩家庭优先买房的政策。具体的政策是：在杭州符合条件的三孩家庭，不仅可以多买一套房，还能在限购范围内参加优先摇号。

　　但对于这类政策的实际放松效果，许多业内人持谨慎观点。浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，杭州此次发布的针对三孩家庭的购房政策，对现阶段的市场几乎没有影响，只是一条在生育和购房之间相互鼓励的中长期政策。

　　而对全局起决定性导向的四大一线城市，目前仍处于“试探+酝酿”中。如广州，上个月出台接力贷“一日游”等。

　　尽管“支持各地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善型住房需求”的信号十分明显，但从目前实际落地举措来看，一线城市的调控“王牌”还没有打出来。

　　如何让购房人重拾信心？

　　楼市相继解绑，售楼处急切盼望着购房人的回归。然而，至少短期来看，政策的暖风效应还没来得那么快。

　　“目前来说，销售端还是有点反应的，不过动静不大，还是部分自媒体和中介更嗨一点”，TOP20房企的长三角投资负责人季强认为，目前主要的问题集中在人和钱，还没流动起来。

　　季强对《财经天下》周刊表示，“新政出台后，如果顺利的话也得3个月到半年，然后行业信心修复，销售端起来，慢慢才能反哺到投资端。”

　　但一个更为实际的情况是，想要修复购房人的信心，却是一个挑战更大的事情。尽管政策不断给购房人降低买房压力和还款压力，但也有人开始提前还贷了。

　　一家北京国有银行的个贷经理对此并不感到惊讶。最近半个月以来，咨询提前还房贷的人明显多了起来，“在风险收益不确定性的情况下，大家都觉得，与其把钱投向其他高风险区域，不如提前还贷更安全些，相当于理财了。”

　　对宏观市场来说，这是一个值得关注的信号。首席经济学家李迅雷发了一条微博，他说看到4月份的金融数据后发现，居民还房贷的金额比借房贷的多。

　　这无疑说明了一个新现象：人们不再相信那些高收益，高风险的理财产品，与其把巨额资金投入到高风险的理财产品，不如提前还了利率在5%左右的房贷，也算是一笔稳赚不赔的投资。

　　安信证券的研报把这种造成商品房销售低迷的原因，直接归结为3点——不能买、不敢买和不想买，并且进一步建议，考虑发行以促进消费为目的的“抗疫特别国债”，然后通过地方政府对居民购房（如人才购房）消费进行补贴的方式，来促进房地产市场尽快回暖。

　　未来，房地产市场的供应减少，刚需群体的消耗，以及新增人口的不足，这些问题都将深刻影响着房地产行业。不过，就当前来看，没有什么比恢复楼市消费者信心更紧迫的事了。