中央政府出招振兴楼市，启德新盘马上卖个满堂红，又有传强积金可用作买楼首期，本港楼市会否跟随股市，来一波强烈反弹？这大概还是要看联储局主席鲍威尔的心意。

推敲楼价去向，先要明白影响楼价的关键因素。本栏再三论述，资产价格不是经济现象，而是货币现象。本港楼价过去20年上升，是因联储局「放水」。楼价在2022年见顶回落，也是因联储局「收水」。

美国难再QE「放水」

2008年金融海啸后美国政府救市，联储局推出史无前例的量宽政策（QE），扩大资产负债表，规模从2008年的1万亿美元，提高到2014年的4万亿美元。联繫滙率下，香港同处美元区，资金不但涌进美楼市，更涌进港楼市，楼价于是一路水涨船高。

2020年新冠疫情爆发，联储局再次QE，资产负债表规模增至9万亿美元，不但股市大涨，香港楼价也坚如磐石。但自2022年联储局开始「收水」，资产负债表规模降至现在约7万亿美元，香港楼市也回落，至今调整近三成。奢侈品如白酒、名牌手袋等，走势也大抵如此。

日本、香港、美国都经历过楼市泡沫爆破。日本政府默默忍耐，要到安倍「三箭」，才有大规模刺激措施，于是迷失30年。1997年后香港楼价下跌，先靠中央政府的「上帝之手」，后受惠联储局「放水」，6年多便走出泥沼。美国借美元国际货币的地位，大力QE，结果两年多楼价便见底。可见货币政策对楼价影响极大。

联滙之下，香港不能自己QE，而要看邻近地区。内地降準、减息、降房贷利率，又或香港放宽限购，甚至准许强积金作首期，这些措施对楼市也有刺激作用，但只影响资金流向（存量），直接印钞QE才会增加市场资金（增量），刺激作用更大。

现在美国经济有好像次按一般的重大风险吗？美国楼市股市都在创新高，联储局再推QE的机会其实极低。看看美国波音公司和码头工人接连罢工，要求加薪，就知未来通胀不低，联储局大幅减息的空间也不大。

联储局没QE时，其他央行能否QE？也有的。如过去3年，联储局加息，日本央行却继续QE，但代价是日圆大幅贬值。人民银行会这样做吗？木宰羊。

租金回报不足3厘

即使中美央行再QE，也要考虑市场的风险胃纳。买楼一般都做按揭，惟投资者槓桿总有上限。2020年联储局QE，但本地楼价没再上升，就是因家庭负债比率已高。现在本地家庭负债佔GDP比率约90%，较两年前的近100%为低，还是比2009年时的约50%高不少。槓桿还能加几多？

当然，投资最后还是看估值。现在香港住宅租金回报率约3厘，扣除管理费和维修费后的净回报率会再低一些。市场无风险利率──美国10年期债券息率约4厘，中资科技股市盈率约20倍，即收益率（earnings yield）约5厘。哪个更吸引，用常识来判断就可以了。

住宅是商品，也是必需品。自住又供得起，几时买都可以。惟投资的话，现阶段还是部分中资科技股更吸引。

郝承林